[主持人]:大家好，《深圳经济特区物业管理条例》贯彻与落实有关问题在线回答市民和企业的提问。欢迎大家踊跃参与！
[业主]:为什么要对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》进行修订呢？ ---(9:35)
[特邀嘉宾]陈海铭: 1994年，我市颁布实施了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，条例对于规范特区物业管理活动发挥了重要作用，充分体现了特区立法的先行先试功能。十多年过去了，深圳物业管理行业由初创逐渐走向成熟，社会各方面的形势也发生了很多变化，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》逐渐暴露出一些问题，包括适用范围有限、相关主体的权利义务不够明确，许多内容也比较简单等。而且，《中华人民共和国物权法》已于2007年颁布实施，国务院也对《物业管理条例》进行了相应的修订，我市的法规要与它们协调一致，并作更具体、更具有针对性和可操作性的规定。为此，有必要对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》进行全面修订，促进我市物业管理活动的法治化及和谐深圳、效益深圳的建设。 ---(9:37)
[业主成员]:很感谢国土房产局能开展这个活动，我想请问为什么要以特区立法形式制定《深圳经济特区物业管理条例》呢？
[特邀嘉宾]陈海铭: 由于《条例》中有许多创新性的规定，如“业必归会”制度、专项维修资金集中管理、业主大会会议投票权计算方式等，宜在特区范围内先行先试，为国家和省的物业管理立法探索新经验，因此《条例》采用了特区立法形式。
[物业]:《深圳经济特区住宅区物业管理条例》修订后的版本与修订之前相比，主要的变化点是什么？能给业主带来什么实惠？
[特邀嘉宾]陈海铭: 在这次物管条例的修订过程中，市人大充分利用全国人大赋予深圳的特区立法权，结合我市物业管理发展26年以来，特别是2005年《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》颁布实施两年多以来所取得的成功经验，在条例中拟订了许多具有可操作性和创新精神的条款。新条例与现行条例相比,主要有下列变化:将街道办事处、社区工作站纳入了物业管理体系，加强了物业管理行业的监管、服务力量；创立了业必归会制度；住宅物业一律采用公开招标方式选聘“管家”，而且新条例扩大了适用范围，将调整对象扩大到所有类型的物业，包括住宅区、写字楼、工业区（工业厂房）、学校、医院、宾馆、码头、政府物业等。新条例将在保护业主权益方面有更多的举措，对物业服务企业和建设单位涉及到物业服务和物业建设行为方面设置了更全面的约束，进行了严格规范。 ---(9:52)
[大业主]:请问陈处长业主大会、业委会活动经费，业委会委员津贴和执行秘书薪酬，如何提取？发放办法如何决定？ ---(9:51)
[特邀嘉宾]陈海铭: 根据《条例》第二十二条规定，业主大会、业委会活动经费，业委会委员津贴和执行秘书薪酬，从物业服务费中按照市政府规定的比例提取，专款专用。
业委会委员津贴和执行秘书薪酬标准由业主大会决定。候补委员不领取津贴。
[业主]:新的收费标准出台,如果让物业管理企业按新收费标准执行.如果他们不执行新标准,业主该怎么办 ---(9:54)
[特邀嘉宾]陈海铭: 新标准是一个指导标准，根据去年出台的《深圳市物业管理服务收费办法》，深圳市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合原则，今年新出台的指导标准只是供由业主和服务企业在协商中参考，不存在强制执行的问题。物业服务收费确定后需报区物价主管部门备案，若存在乱收费问题，业主也可向行政部门投诉，由物价部门依法处罚。
[维修资金]:请问嘉宾，若物业的共有部分属于人为损坏的，能否使用物业专项维修资金？ ---(9:56)
[特邀嘉宾]曹阳: 根据《条例》第八十八条的规定，物业的共有部分属于人为损坏的，修缮费用应当由责任人承担，不能动用专项维修资金。 ---(10:01)
[业主疑问]:能详细说下新条例中规定的“入住”的意思吗？ ---(10:03)
[特邀嘉宾]曹阳: 根据《条例》第八十四条的规定，所谓“入住”是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住；建设单位没有事先通知的，以业主实际办妥入住手续视为入住。这条规定实际上是界定建设单位和业主履行业主责任义务的时间界限。 ---(10:14)
[业主2]:请问两位嘉宾，如果建设单位不按规定提供物业服务用房将承担什么责任？ ---(10:07)
[特邀嘉宾]陈海铭: 根据《条例》第一百条规定，建设单位未按规定提供物业服务用房的，由区主管部门责令限期三个月提供；逾期不提供的，由区主管部门责令建设单位按照本物业管理区域内物业市场平均售价和规定的物业服务用房面积，向业主大会支付专款，存入物业专项维修资金专户，专项用于承租、购置物业管理用房，并处以二十万元以上五十万元以下罚款。
不能一罚了事，必须保障物业服务用房的提供。这也是《条例》在二审修订前征求意见时，业主提出的修订意见，被立法采纳。
[小王]:请问业主在物业管理活动中可以享有哪些权利呢？ ---(10:11)
[特邀嘉宾]曹阳:国务院《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业委会成员，并享有被选举权；
（六）监督业委会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
国务院《物业管理条例》第七条规定，还规定了业主在物业管理活动中，应履行的义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业委会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
[一个小业主]:请问曹会长，业主委员会有哪些作用呢？我也是一个业主怎么从来没有享受过这种权利呢？ ---(10:14)
[特邀嘉宾]曹阳: 业委会是业主大会的执行机构，在业主大会的授权下履行以下职责：召集业主大会会议；与物业服务企业签订合同；及时了解业主意见，监督物业服务企业管理小区等。
业主可选举业委会成员，也享有被选举为业委会委员的权利。 ---(10:38)
[特发小区]:请问小区物业管理事项中哪些是必须需要由业主共同决定的呢？ ---(10:17)
[特邀嘉宾]陈海铭:按照国务院《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业委会或者更换业委会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ---(10:29)
[无奈的住户]:小区物业管理处擅自改动停车楼为商住旅馆，业主应该怎么维护自己的权利呢？ ---(10:27)
[特邀嘉宾]陈海铭: 若停车楼属于业主共有物业的话，改变物业使用功能需得到业主大会的授权和同意，收益也需纳入物业服务收入。即使业主大会授权同意的话，也要报规划主管部门，履行相关报建程序。
若未获有关规划等部门的批准，擅自改变规划功能的，请向规划部门反映。
[花园]:小区保安让社会车辆停放本小区，导致小区车满为患，行人很不方便，也堵塞道路，请问我们应该怎么办？ ---(10:29)
[特邀嘉宾]曹阳:通过业委会跟物业管理单位协商，《物权法》第七十四条明确规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，所以业主、业委会有权要求物业服务企业进行整改。 ---(10:41)
[小小刘]:请问条例为什么要设定“业必归会”制度啊？ ---(10:50)
[特邀嘉宾]曹阳: 主要是因为物业管理是牵涉到每个人切身利益的行业，管理着业主一生中的最大宗资产，业主个体作为消费者不具备是否选择物业消费的条件，所以这是一个特殊性的行业，条例设置“业必归会”制度，目的就是要加强行业的自律性监管，保障业主的合法权益。同时，国内外都有一些特殊性的行业，实行了这一制度，也是市场经济和政府行政体制改革情况下加强市场和行业管理的必要补充形式。 ---(11:05)
[一慧]:我们小区较小，已成立业主委员会，现想实行业主自治，自行聘请专业服务公司（保安、绿化）进行管理行吗？
[特邀嘉宾]陈海铭: 根据特区条例规定，业主自治是指业主通过业主大会和业主委员会行使相关权利，业主自治并不意味业主可自行管理，业主自治应当与专业服务相结合。
根据国家条例规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业依照物业服务合同约定，对小区物业进行维修养护。从中可以看出，业主只有通过选聘物业服务企业，依照有关规定共同进行的活动才是物业管理。如果业主或业委会自行聘请专业公司则不属于物业管理的范畴，也就不在物业管理条例调整的范围，其合法权益得不到本条例相应的保障。
[小宝]:家中被盗,物业公司应该承担哪些责任. ---(11:00)
[特邀嘉宾]陈海铭:物业公司根据物业服务合同约定提供物业服务，具体由物业服务合同约定。若由于物业公司未尽到合同中的保安责任，由于物业公司的过错导致业主家中被盗，物业公司应承担相应的部分赔偿责任，业主可以要求物业公司给予赔偿。
业主如何定义? 租户是业主吗? ---(11:00)
[特邀嘉宾]陈海铭: 根据条例，物业的所有权人为业主，系指房地产权利证书上登记的权利人，业主可以是自然人、法人或其他组织。因此，租户不是业主，但可在业主书面委托下，行使相关投票权。 ---(11:19)
[Ling]:请问：管理规约和临时管理规约违反法律、法规规定或者显失公平的情况发生,该如何处理? ---(11:00)
[特邀嘉宾]曹阳: 根据《条例》第四十七条规定，业主认为管理规约和临时管理规约违反法律、法规规定或者显失公平的,可以请求区主管部门予以撤销；区主管部门也可以撤销临时管理规约、管理规约中违反法律、法规规定和显失公平内容，或者决定临时管理规约、管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效。 ---(11:07)
[强权]:听说新条例的出台是为了更好的保护广大业主的权益，那请问新条例在保护业主权益方面都做了哪些实质性的规定呢？
[特邀嘉宾]曹阳:新条例确在保护业主权益方面做了很多规定，例如：在业主委员会的组织、业委会成员资格和行为规范等方面的规定，实质上是为了保护大多数业主的利益；业必归会制度是通过加强对物业管理企业的自律性监管来保护业主的利益；专项维修资金制度的规定也是为了保护业主的基本利益等。 ---(11:25)
[深投控]:请问嘉宾：业主在小区中群养狗只（大概有8、9条），严重影响邻居的生活，我们业主应该怎么样维权？ ---(11:04)
[特邀嘉宾]曹阳:业主在小区养犬除了应符合《深圳市养犬管理条例》的规定外，对业主的生活有影响的通过管理规约进行规定和限制。 ---(11:14)
[业主]:物业管理公司财务报表没有如实报，带有欺骗性质，业主该怎么办。如何维护自己的权益 ---(11:28)
[特邀嘉宾]曹阳:首先纠正一个概念，物业管理中的收支报告制度是指在酬金制情况下一个物业管理区域范围内，对物业管理费收支情况向业主报告的制度，而不是指物业管理公司需公开财务报表。如果实行酬金制的小区，管理处公布的管理费收支情况报告有欺骗情况，可通过审计的方式来鉴别。实行包干制计费方式的则不需要公布管理费收支情况。 ---(11:37)
[我是主人]:小区内的停车场,会所是归谁所有?为什么在自家小区内停车,在自家会所娱乐还要另收费?
[特邀嘉宾]陈海铭:根据现有法律法规规定，摊入业主建筑面积的公用部分，属于业主共有；未出售并未摊入公共面积的，产权属于建设单位。根据深圳物业的现有基本情况，地下停车场和会所的产权一般是开发商持有，业主需要有偿消费。 ---(11:41)
[主持人]: 由于时间关系,我们今天的网上在线咨询活动到此为止。还有许多网友的提问来不及在线回答，在此我们深表歉意！直播结束后我们将把本次的直播实录公布在网站“公众互动”下的“在线访谈”栏目中，供大家查询。最后，感谢各位网友的积极参与，感谢广大市民对国土房产管理局物业管理工作的关注和支持。谢谢两位嘉宾的参与。再见！
